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신생아 특례대출 총 정리 알어보기
내년 1월 선보일 것으로 예상되는 '신생아 특례구입·전세자금대출'(이하 신생아 특례대출)이 최근 주택시장의 관심사입니다. 그동안 정부가 내놓은 정책대출 상품 중 조건이 가장 좋다는 평가가 나올 정도로 파격적인 혜택을 담았기 때문입니다. 올해 초 출시됐다가 수요가 몰리면서 조기 중단된 특례 보금자리론(참고로 우대형은 내년 1월까지 유지)도 이 상품에 못 미칩니다. 정부가 발표한 일정대로라면 출시까지 한 달 남짓 남았는데 정작 관련 정보는 없으니 정말 '나오는 게 맞느냐'는 일반 수요자들의 호기심이 극에 달한 상황입니다. 그래서 국토교통부 담당자의 도움을 받아 독자들의 궁금증을 풀어봤습니다.
신생아 특례대출 총 정리 알어보기
1. 배경 주무부처인 국토부는 8월 29일 저출산 해결 대책의 하나로 신생아 특례 대출을 소개했습니다. 요즘 젊은 세대가 결혼을 미루는 것도 문제지만 결혼해도 집값 걱정에 아이 낳기도 꺼리기 때문에 파격적인 저리 대출로 집 걱정을 덜어주겠다는 취지입니다. 주택 자금·전세 자금 대출을 모두 지원합니다. 물론 이 상품을 놓고 가계부채 급증 상황 등을 들어 비판의 목소리도 많지만 이 기사의 성격상 정책 평가는 하지 않습니다. 오로지 수요자 입장에서 이 상품이 얼마나 좋은지 분석합니다.
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2. 조건은 어때 거의 최고 조건이라고 평가합니다. 신생아 특례 대출도 다른 정책 대출 상품과 마찬가지로 주택도시기금 자금을 활용합니다. 다른 상품과 좀 비교해볼게요. 우선 기금대출의 대표격인 '①디딤돌대출'의 경우 금리는 연 2.45~3.55%로 저렴한 편이지만 대출 대상 주택이 5억원 이하(신혼부부·2인 이상 6억원 이하)로 제한됩니다. 소득 요건도 연간 6000만원 이하(신혼부부 합산 소득 연 8500만원 이하)여서 대부분의 맞벌이 부부도 이 대출을 받기가 쉽지 않습니다. ②윤석열 정부가 선보인 공공주택 '뉴홈'에 당첨되면 저금리 대출이 동시에 제공됩니다. 대출한도 최대 5억원, 금리 1.9~3% 수준이어서 나무랄 데 없는 조건이지만 당첨자에게만 제공돼 일반 수요자에게는 빛 좋은 견원임에 틀림없습니다. ③올해 초 흥행한 특례 보금자리론. 소득에 상관없이 9억원 이하 주택에 대해 최대 5억원까지 빌려주는데 금리는 연 4%대로 높습니다. 그래도 인기를 끌면서 집값 6억~9억원 이하 전용 특례 보금자리론 일반형은 9월 조기 마감했습니다. ④신생아 특례 대출은 이 모든 상품의 이점을 정리했습니다. 특례보금자리론처럼 9억원 이하 주택에 한해 최대 5억원까지 빌려주는데 금리는 가장 낮은 연 1.6~3.3% 수준입니다. 소득요건(자산요건은 5억원 이하)은 디딤돌대출의 배 이상인 1억3,000만원 이하이므로 대기업 직장인도 얼마든지 받을 수 있습니다. 한번 정해진 금리는 5년간 고정되는데요. 특례대출 후 추가로 아이를 낳으면 신생아 1인당 0.2%포인트씩 금리를 인하하고 특례금리 고정기간은 5년이 더 늘어납니다. 정부는 최장 15년(자녀 2명 출산 시) 특례금리를 적용할 수 있도록 설계했습니다. 예를 들어 처음에 1.6%의 금리를 적용받은 뒤 아이를 2명 더 낳으면 금리가 연 1.2%까지 내려갑니다. 신생아 특례 전세대출도 큰 틀의 조건은 비슷합니다. 연소득 1억3,000만원 이하 가구(자산 3억6,000만원 이하)에 3억원의 전세자금을 빌려줍니다. 대신 보증금 기준을 수도권의 경우 기존 기금대출(4억원)보다 많은 5억원으로 올렸습니다. 금리는 연 1.1~3%이며 특례금리는 4년간 적용됩니다. 이 역시 아이를 출산할 때마다 금리를 0.2%포인트씩 인하하고 특례기간도 4년씩 연장돼 최장 12년 저금리 혜택을 받을 수 있습니다. 4, 5년 특례금리 기간이 끝나도 기존 기금대출이 운용하는 금리 범위 내에서 금리가 인상됩니다. 따라서 시중은행처럼 시장금리에 따라 금리가 갑자기 크게 뛰지는 않습니다.
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3. 누가 받을까 다만 이 파격적인 혜택을 누구나 누릴 수 있는 것은 아닙니다. 대출 이름에서 알 수 있듯이 아이를 낳고 나서 이 상품을 이용할 수 있습니다. 중요한 것은 결혼 여부는 고려하지 않는다는 점입니다. 미혼이라도 아이만 낳으면 이용할 수 있어요. 따라서 임신 중이고 출산 예정자의 경우 신생아 특례 대출을 이용할 수 없습니다. 대출 대상자는 대출 신청일 기준 2년 이내 출산한 무주택 가구입니다. 모든 정책이 그렇듯이 기준선이 있습니다. 이 상품은 2023년 1월 기준입니다. 내년에 상품이 출시되면 2023년 1월에 출산한 가구부터 대상이 됩니다. 예를 들어 기준선 한 달 전인 2022년 12월 출산했다면 안타깝게도 신생아 특례대출을 신청할 수 없습니다.
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4. 대출 신청은 어떻게 해? 상품이 출시되면 신청 방식은 기존 디딤돌대출 등과 동일합니다. 정부는 이 상품을 시중은행에 위탁합니다. 따라서 이 상품을 취급하는 시중은행에 가서 기존 대출과 동일한 방식으로 대출을 신청하면 됩니다. 이 과정에서 은행은 소득과 출산 여부 등을 심사합니다. 기존 아파트라면 바로 주택 구입 자금을 빌릴 수 있습니다. 반대로 분양 아파트라면 중도금 대출까지는 건설사가 주관한 은행에서 대출을 받아 소유권을 넘겨받는 마지막 잔금 대출 때 신생아 특례대출을 받을 수 있습니다. 기존에 분양된 아파트도 잔금일이 상품 출시일 이후라면 이용할 수 있습니다. 기존 주택담보대출을 신생아대출로 갈아타는 것도 가능할 것으로 예상됩니다. 8월 당시 정부는 1주택자에 한해 대환(대출 갈아타기)을 검토하겠다고 밝혔는데. 국토교통부 관계자는 "대환을 허용하는 방향으로 검토 중"이라고 말했습니다.
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5. 갭투자는 안 돼. 조건이 좋기 때문에 이를 악용할 여지도 있습니다. 예를 들면 싸게 대출을 받아서 집을 산 다음에 그 집을 전세 내고 다른 집을 하나 더 사는 이른바 갭투자를 하는 거죠. 결론부터 말하면, 이것은 불가합니다. 아직 세부 조건은 정해지지 않았지만 정부는 갭투자처럼 정책을 악용하는 일이 없도록 설계하겠다고 거듭 강조했습니다. 현재 기금 대출에는 실거주 의무가 있습니다.
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